SEÇÃO
I - Da Locação em Geral (artigos 1 a 13)
Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto
nesta Lei. Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código
Civil e pelas leis especiais:
a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos
Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento
de veículos; 3. de espaços destinados a publicidade; 4. em
apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como
tais sejam autorizados a funcionar.
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário,
entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares
presumem-se locatários ou sublocatários.
Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer
prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior
a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará
obrigado a observar o prazo excedente.
Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato,
não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo
a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se
a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu
empregador, privado ou publico, para prestar serviços em localidades
diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por
escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de
antecedência.
Art. 5 - Seja qual for o fundamento do término da locação,
a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se
a locação termina em decorrência de desapropriação, com a
imissão do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo
indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência
mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir
quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes
quando da resilição.
Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso,
a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá
ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação,
salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário
ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada
em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo
de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da
averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse
prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para
a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado
e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação
e estiver averbado junto a matrícula do imóvel.
§ 1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador e o promissário-cessionário,
em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título
registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2 - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa
dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se,
após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9 - A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas
pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas
com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele
se recuse a consenti-las.
Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus
direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente
ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários
e as pessoas que viviam na dependência econômica do "de cujus",
desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio
e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que
permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub
rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá
o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição
do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas
nesta Lei.
Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo
do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento
prévio e escrito do locador.
§ 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do
locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de
ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá
o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
SEÇÃO
II - Das Sublocações (artigos 14 a 16)
Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições
relativas as locações.
Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja
sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito
de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador
pela importância que dever ao sublocador, quando este for
demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante
a lide.
SEÇÃO
III - Do Aluguel (artigos 17 a 21)
Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação
em moeda estrangeira e a sua vinculação a variação cambial
ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados
os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo
valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula
de reajuste.
Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após
três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim
de ajustá-lo ao preço do mercado.
Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para
temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado
do aluguel.
Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da
locação, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma
dos alugueis não poderá ser superior ao dobro do valor da
locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o
sublocatário a reduzir o aluguel ate os limites nele estabelecidos.
SEÇÃO
IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22 a 26)
Art. 22 - O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir
ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico
do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa
do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência
aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias
por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver,
e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias
à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro
complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir
sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no
contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes
relativos as parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio
se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros
de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura
integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação,
bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade
do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa
de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio,
de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23 - O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação,
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou,
em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,
no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado
no contrato;
II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que
o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento
de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba,
bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no
imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes,
familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem
o consentimento prévio ou por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança
de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação,
multa ou exigência de autoridade publica, ainda que dirigida
a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de forca,
luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu
mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem
como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros,
na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos
internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as
necessárias a administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias
e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de
uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências
de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos
hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos
de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico
e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas
e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período
anterior ao inicio da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado
no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas
anteriores, salvo se referentes a período anterior ao inicio
da locação.
§ 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas
referidas no parágrafo anterior, desde que comprovados a previsão
orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer
tempo a comprovação das mesmas.
§ 3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas,
de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados
ao pagamento das despesas referidas no § 1 deste artigo, desde
que comprovadas.
Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar,
os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente
o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições
precárias pelo Poder Público.
§ 1 - O levantamento dos depósitos somente será deferido com
a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do
imóvel.
§ 2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel
estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras
necessárias a regularização.
§ 3 - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários ou
sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial,
para realização das obras ou serviços necessários a regularização
do imóvel.
Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento
dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio,
o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel
do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele
pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário
reembolsá-lo integralmente.
Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja
realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o
locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional
ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir
o contrato.
SEÇÃO
V - Do Direito de Preferência (artigos 27 a 34)
Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento
do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou
outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições
do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento,
a existência de ônus reais, bem como o local e horário em
que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se
não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral
a proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário,
a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta,
a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive
lucros cessantes.
Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá
a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.
Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos,
em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá
a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data,
ao mais idoso.
Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade
imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade
dos bens objeto da alienação.
Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de
perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta,
doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência
poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando
o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para
si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses,
a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde
que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta
dias antes da alienação junto a matricula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á a vista de qualquer
das vias do contrato de locação, desde que subscrito também
por duas testemunhas.
Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino
terá prioridade sobre a do locatário.
SEÇÃO
VI - Das Benfeitorias (artigos 35 e 36)
Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário,
as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda
que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde
que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício
do direito de retenção.
Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis,
podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde
que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
SEÇÃO
VII - Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42)
Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do
locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma
das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1 - A caução em bens móveis devera ser registrada em Cartório
de Títulos e Documentos; a em bens imóveis devera ser averbada
a margem da respectiva matricula.
§ 2 - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente
a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança,
autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo
em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes
por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3 - A caução em títulos e ações devera ser substituída,
no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou
liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer
das garantias da locação se estende ate a efetiva devolução
do imóvel.
Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição
da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador,
declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador
ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo
a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade
das obrigações do locatário.
Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das
modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento
do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
SEÇÃO
VIII - Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44)
Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão
simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em
favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou
valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de
uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do
art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção
de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação
de serviços a comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel
e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após
a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de
usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo
prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou
promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9,
inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art.
53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta
dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no §
2 do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas
neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio,
multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte
e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do
que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o
imóvel.
SEÇÃO
IX - Das Nulidades (artigo 45)
Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato
de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei,
notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art.
47, ou que afastem o direito a renovação, na hipótese do art.
51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
SEÇÃO
I - Da Locação Residencial (artigos 46 e 47)
Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual
ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá
findo o prazo estipulado, independentemente de notificação
ou aviso.
§ 1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na
posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição
do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar
o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias
para desocupação.
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com
prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,
a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado,
somente podendo ser retomado o imóvel:
I - nos casos do Art. 9;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se
a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com
o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro,
ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não
disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel
residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada
ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público,
que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento
ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão,
em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco
anos.
§ 1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser
judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver
ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade
situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel
alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada,
residir em imóvel próprio.
§ 2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá
comprovar ser proprietário, promissário-comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse
do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
SEÇÃO
II - Da Locação p/ Temporada (artigos 48 a 50)
Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada
a residência temporária do locatário, para prática de lazer,
realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras
em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de
determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa
dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado,
constará do Contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis
e utensílios que o guarneçam, bem como o estado em que se
encontram.
Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente
os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades
de garantia previstas no art. 37 para atender às demais obrigações
do contrato.
Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,
presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado,
não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel
e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente
poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início
ou nas hipóteses do art. 47.
SEÇÃO
II - Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57)
Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio,
o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual
prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito
e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido
pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação
total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser
exercido pelo sublocatário.
§ 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize
o imóvel para as atividades de sociedade de que faca parte
e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito
a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos
sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a
renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações
celebradas por industrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos
previstos neste artigo.
§ 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser
a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses,
no mínimo, anteriores a data da finalização do prazo do contrato
em vigor.
Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato
se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar
no imóvel obras que importarem na sua radical transformação;
ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor
do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para
transferência de fundo de comércio existente há mais de um
ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
§ 1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado
ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também
envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2 - Nas locações de espaços em "shopping centers", o locador
não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento
no inciso II deste artigo.
§ 3 - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento
dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com
a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio,
se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro,
em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses
da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar
as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender
realizar.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais,
unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de
saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,
bem como por entidades religiosas devidamente registradas,
o contrato somente poderá ser rescindido: · Artigo, "caput",
com redação dada pela Lei nº 9.256, de 09/01/1996 (DOU de
10/01/1996, em vigor desde a publicação).
I - nas hipóteses do art. 9;
II - se o proprietário, promissário-comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com
titulo registrado, que haja quitado o preço da promessa ou
que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário,
pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma
que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento
da área útil.
Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de
"shopping center", prevalecerão as condições livremente pactuadas
nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais
previstas nesta Lei.
§ 1 - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em "shopping
center":
a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo
único do art. 22;
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos,
que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo
da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso
comum.
§ 2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas
em orçamento, salvo casos de urgência ou forca maior, devidamente
demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por
si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário
for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus
titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato
por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição
do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições
ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode
ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário
trinta dias para a desocupação.
Cap.
I - Das Disposições Gerais (artigos 58)
Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único
do art. 1, nas ações de despejo, consignação em pagamento
de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel
e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não
se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro
do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido
eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel,
ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes
por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação
ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso
de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma
individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda,
sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código
de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito
somente devolutivo.
Cap.
II - Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66)
Art. 59 - Com as modificações constantes deste Capítulo, as
ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1 - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias,
independentemente da audiência da parte contrária e desde
que prestada a caução no valor equivalente a três meses de
aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo ( Art. 9, inciso I),
celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas,
no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para
desocupação, contada da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita
da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada
em audiência previa;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo
sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o
vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na
locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11,
permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação,
celebrada com o locatário.
§ 2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-á ciência
do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo
como assistentes.
Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art.
9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição
inicial deverá ser instruída com prova de propriedade do imóvel
ou do compromisso registrado.
Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46 e nos incisos
III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação,
manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o
juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a
desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade
pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento
sobre o valor dado a causa. Se a desocupação ocorrer dentro
do prazo fixado, o réu ficara isento dessa responsabilidade;
caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento
de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com
o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo
ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor
do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo,
no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito
atualizado, independentemente de cálculo e mediante deposito
judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação
que vencerem ate a sua efetivação; b) as multas ou penalidades
contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as
custas e os honorários do advogado do locador, fixadas em
dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não
constar disposição diversa.
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial
até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador
alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença,
o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez
dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão
prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia
depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão
ser depositados a disposição do juízo, nos respectivos vencimentos,
podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação
e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter inicio
antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário
já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze
meses imediatamente anteriores a propositura da ação.
Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará
prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado
o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1 - O prazo será de quinze dias se: a) entre a citação e
a sentença de primeira instancia houverem decorrido mais de
quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento
nos incisos II e III do art. 9 ou no § 2 do art. 46.
§ 2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado
e fiscalizado pelo Poder Publico, respeitado o prazo mínimo
de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá, de modo
que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3 - Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades
sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e
de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem
como por entidades religiosas devidamente registradas, e o
despejo for decretado com fundamento no inciso IV do Art.
9 ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto
no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância
houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será
de seis meses. [·§ 3 com redação dada pela Lei número 9.256,
de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação)].
§ 4 - A sentença que decretar o despejo fixará o valor da
caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos
I, II e IV do art. 9, a execução provisória do despejo dependerá
de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito
meses do aluguel, atualizado até a data do deposito da caução.
§ 1 - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada
nos autos da execução provisória.
§ 2 - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu
liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor
do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo
este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado
da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário
com emprego de força, inclusive arrombamento.
§ 1 - Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositários,
se não os quiser retirar o despejado.
§ 2 - O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia
seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente
ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação,
o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
Cap.
III - Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação
(artigo 67)
Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e
acessórios da locação mediante consignação, será observado
o seguinte:
I - a petição inicial, alem dos requisitos exigidos pelo art.
282 do Código de Processo Civil, devera especificar os aluguéis
e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a,
no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial
da importância indicada na petição inicial, sob pena deve
ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem
durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença
de primeira instancia, devendo o autor promover os depósitos
nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber
os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando
quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das
custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que
possa caber, ficará adstrita, quanto a matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa; c) não ter sido efetuado o depósito
no prazo ou no lugar do pagamento; d) não ter sido o depósito
integral.
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir
o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória
ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido
alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo
de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta,
com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença.
Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo
a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade
pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento
sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão
da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória,
a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação
do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento
as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.
Cap.
IV - Da Ação Revisional de Aluguel (artigos 68 a 70)
Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo,
observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do
Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar
o valor do aluguel cuja fixação e pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o
juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos
pelo autor ou nos que indicar, fixará o aluguel provisório,
não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido
desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu
poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo
os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a
contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância
quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e,
não sendo esta possível, suspendera o ato para a realização
de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência
em continuação.
§ 1 - Não caberá ação revisional na pendência de prazo para
desocupação do imóvel (artigos 46, § 2 e 57), ou quando tenha
sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2 - No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será
reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage a citação,
e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados
os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas,
exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar
o novo aluguel.
§ 1 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá
estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa
daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
§ 2 - A execução das diferenças será feita nos autos da ação
de revisão.
Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar
acordo de desocupação, que será executado mediante a expedição
de mandado de despejo.
Cap.
V - Da Ação Renovatória (artigos 71 a 75)
Art. 71 - Alem dos demais requisitos exigidos no art. 282
do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória
devera ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos
dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram
sobre o imóvel cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para
a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar
e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação
completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia,
Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o
número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer
caso e desde logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir
na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por
seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor,
em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel
ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador,
como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originaria
ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar
a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário
ficará diretamente obrigado a renovação.
Art. 72 - A contestação do locador, além da defesa de direito
que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato,
ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta
Lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo
real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização
trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições
melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II
do art. 52).
§ 1 - No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em
contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis
com o valor locativo real e atual do imóvel.
§ 2 - No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova
documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por
duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado,
que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o
locatário poderá, em replica, aceitar tais condições para
obter a renovação pretendida.
§ 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá
trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório
pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa
de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro
devidamente habilitado.
§ 4 - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir,
ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir
do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente
a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos
hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá
estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa
daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos
serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma
só vez.
Art. 74 - Não sendo renovada a locação, o Juiz fixará o prazo
de até seis meses após o transito em julgado da sentença para
desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75 - Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença
fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência
da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo
locador e o proponente.
Título III - Das Disposições Finais e Transitórias (artigos
76 a 90)
Art. 76 - Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos
em curso.
Art. 77 - Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas
anteriormente à vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas
por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.
Art. 78 - As locações residenciais que tenham sido celebrados
anteriormente à vigência desta Lei e que já vigorem ou venham
a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas
pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial
ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia
somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da
data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores
a data da vigência desta Lei.
Art. 79 - No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas
do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Art. 80 - Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição
Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como
causas cíveis de menor complexidade.
Art. 81 - O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei numero
6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as
seguintes alterações: · Alteração já processada na Lei modificada.
Art. 82 - O Art. 3 da Lei numero 8.009, de 29 de marco de
1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII: ·
Alteração já processada na Lei modificada.
Art. 83 - Ao art. 24 da Lei numero 4.591, de 16 de dezembro
de 1964, fica acrescido o seguinte § 4: " Art. 24 (...) §
4 - Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias
do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador
a ela não compareça".
Art. 84 - Reputam-se válidos os registros dos contratos de
locação dos imóveis, realizados até a data da vigência desta
Lei.
Art. 85 - Nas locações residenciais, é livre a convenção do
aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento,
vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação
cambial e moeda estrangeira:
I - dos imóveis novos com habite-se concedido a partir da
entrada em vigor desta Lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior,
em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada
em vigor desta Lei.
Art. 86 - O Art. 8 da Lei número 4.380, de 21 de agosto de
1964 passa a vigorar com a seguinte redação: " Art. 8 - O
sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover
a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente
pelas classes de menor renda da população, será integrado".
Art. 87 - (Vetado).
Art. 88 - (Vetado).
Art. 89 - Esta Lei entrará em vigor sessenta dias após seu
publicação.
Art. 90 - Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:
I - o Decreto número 24.150, de 20 de abril de 1934;
II - a Lei número 6.239, de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei número 6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a Lei número 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei número 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei número 7.538, de 24 de setembro de 1986;
VII - a Lei número 7.612, de 9 de julho de 1987;
e VIII - a Lei número 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
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LEGISLAÇÃO