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Art.
28. As incorporações imobiliárias, em todo o território
nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se
incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito
de promover e realizar a construção, para alienação total
ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas
de unidades autônomas, VETADO.
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física
ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando
a construção, compromisse ou efetive a venda de frações
ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, VETADO em edificações a serem construídas
ou em construção sob regime condominial, ou que meramente
aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando
e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a
alienação das frações do terreno e o negócio de construção,
se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de
cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e
estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa,
o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante
como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos
proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem
a construção de edifícios que se destinem à constituição
em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes
da conclusão das obras.
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá
ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador,
o cessionário deste ou promitente cessionário com título
que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33,
e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número
8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis
(Lei nº 4.116, de 27-8-62).
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido,
pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário
deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado
por instrumento público, onde se faça menção expressa desta
Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para
concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações
ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos
que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda
sem a indicação expressa do incorporador, devendo também
seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da
construção.
§ 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente
da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores
solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada
a período de carência, referida no art. 34.
CAPÍTULO
II - Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre
unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente
de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa,
irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão
de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão
na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de
sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para
demolição e construção, devidamente registradas;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais
e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais
e de ônus reais relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno
e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel,
abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos
respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas
autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando,
além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo
de unidade a respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência
Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for
responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra
projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do
art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada
à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma
do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários
referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo
de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo
profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com
as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá
a edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço
de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido
no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver,
o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por
estabelecimento de crédito que opere no País há mais de
cinco anos.
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o
exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada
em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de
venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas,
serão também averbáveis a margem do registro de que trata
este artigo.
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como
a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente,
dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos,
preliminares ou definitivos, referentes à incorporação,
salvo dos anúncios "classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá,
a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termopar,
microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados
neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte
interessada.
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo
os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que
será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em
todos os documentos, extraídos do registro, a existência
e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15
dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que
julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as
referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer
certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver,
autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação,
com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência,
o Oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais
aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil
e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação
contraveniente à lei ou der certidão... VETADO... sem o
arquivamento de todos os documentos exigidos.
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo
prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver
concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades
depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo
anterior, revalidando o registro por igual prazo.
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação
da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é
lícito desistir do empreendimento.
§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela
declaração a que se refere à alínea "n", do art. 32 onde
se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir
do empreendimento.
§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar
o termo final do prazo de validade do registro ou, se for
o caso, de sua revalidação.
§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver,
mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive
para efeitos do art. 45.
§ 4º A desistência da incorporação será denunciada,
por escrito, ao Registro de Imóveis... VETADO... e comunicada,
por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição,
sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º Será averbada no registro da incorporação a
desistência de que trata o parágrafo anterior arquivando-se
em cartório o respectivo documento.
§ 6º O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45
anos, a contar do termo final do prazo de carência, se houver,
para promover a celebração do competente contrato relativo
à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de
construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação
constante da alínea "i", do art. 32.
§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo
acima se contará da data de qualquer documento de ajuste
preliminar.
§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação
somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado,
dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas,
por escrito, ao Registro de Imóveis, a não concretização
do empreendimento.
§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador
não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido
as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato
de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco
dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará
solidariamente responsável com o incorporador pela devolução
das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição
houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito
de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento
da obrigação fixada no caput deste artigo.
§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante
de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos
contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora
fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar
poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação
que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente
direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador
incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente
tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do
adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato
de construção deverá constar expressamente a menção dos
responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das
unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições,
com os demais contratantes, pelo pagamento da construção
das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela
sua construção assumida por terceiros e até que o tenham.
Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos
termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar
da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias
pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado
o seu valor a contar da data do recebimento, em função do
índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as variações no poder
aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6%
ao ano, sobre o total corrigido.
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real
ou fiscal ou se contra os alienantes houver ação que possa
comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em
todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza
e das condições de liberação.
Art. 38. Também constará, obrigatoriamente, dos documentos
de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado
o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação
e quais as condições de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do
terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades
a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos
os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues
em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das
unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos
os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou
ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação
do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões
ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição
do terreno.
§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante
em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção
porventura existente.
§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares
de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado
alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado
à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo
ex-titular.
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena
de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou
a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade
autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que
trata o § 2º.
§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares
tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for
devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade
e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas
pelo incorporador por preço global compreendendo quota de
terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após
a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o
preço da quota de terreno e o da construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente
atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os
efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da
parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno,
ainda que esta tenha sido totalmente paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese
de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa
à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não
apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre
a parte construída, ainda que totalmente paga.
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo
à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo
favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos
e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente,
com relação a construção.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega
da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis,
mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes
normas:
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por
escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação,
devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos
prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir
a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão
das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor,
se for o caso e se a este couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa
física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir
na construção das edificações, os subscritores ou candidatos
à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas
quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo
subsidiariamente os bens pessoais deste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto,
especialmente no que se refere à unidade do adquirente e
às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se
do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados
ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento
nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação
dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver
sido expressamente ajustada à faculdade de reajustamento,
procedendo-se, então, nas condições estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente
comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes
excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para
que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes
o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o
incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos
dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil
ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias
comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados
prosseguir na obra (VETADO).
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO)
a averbação da construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades, respondendo
perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem
da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO)
o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidariamente
responsável com o incorporador perante os adquirentes.
§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor,
a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes
de unidade.
Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o imposto
do selo devido, mediante apresentação dos contratos preliminares,
até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência
a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro
deste prazo, for denunciada a incorporação.
Art. 46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro
imobiliário e respectivos acréscimos e adicionais for de
responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao
adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores
à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido
imposto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a
quitação até 14 dias antes do vencimento das prestações
cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do
preço a ser ainda paga até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente,
esse ficará responsável para todos os efeitos perante o
Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos,
inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito
fiscal, (VETADO).
Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação
do pagamento do imposto sobre lucro imobiliário acréscimos
e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente,
dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria,
se sua satisfação se desse na data da escritura.
§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos
os efeitos, como responsável perante o Fisco.
§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será
feita ao adquirente e, se for o caso em nome deste serão
emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere
o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64.
§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento
do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente
ao pagamento do imposto sobre lucro mobiliário, seus acréscimos
e adicionais.
CAPÍTULO
III - Da Construção de Edificação em Condomínio
Seção
I - Da Construção em Geral
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação
nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob
o regime de empreitada ou de administração conforme adiante
definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador
(VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes
e o construtor.
§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações
farão parte integrante e complementar do contrato;
§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega
das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação.
Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive
no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com
relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações,
desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes,
serão válidas e obrigatórias para todos eles salvo no que
afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos,
por 1/3 (um terço) dos votos dos contratantes pelo incorporador
ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar,
sendo admitido comparecimento de procurador bastante.
§ 2º A convocação da assembléia será feita por carta
registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias
para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda,
podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso.
§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade
dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer
número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença,
em qualquer caso do incorporador ou do construtor, quando
convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que
a tenham convocado, se for o caso.
§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão
proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.
Art. 50. Será designada no contrato de construção,
ou eleita em assembléia especial devidamente convocada antes
do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta
de 3 membros pelo menos, escolhidos entre os contratantes,
no caso do art. 43 em tudo que interessar ao bom andamento
da obra.
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição
se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita
no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno
direito investida dos poderes necessários para exercer todas
as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o
contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de
instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se
for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações
destes.
§ 2º A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta
dos votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão,
ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos
já produzidos.
§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei,
o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão
e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição
e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita
a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro,
no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha
por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo
se este não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes
de unidades for igual ou inferior a 3, a totalidade deles
exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere
à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos
parágrafos anteriores.
Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual for
seu regime deverá constar expressamente a quem caberão as
despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder
Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação,
funcionamento e regulamentação do condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado
mediante concessão, os contratos de construção deverão também
especificar a quem caberão as despesas com as ligações que
incumbam às concessionárias no caso de não estarem elas
obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusarem
ou alegarem impossibilidade.
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido
na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações
assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo
o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção
sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito
será exercido pelo incorporador.
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional
da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a
Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no
sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº
4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de
120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio
que padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários
de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art.
54;
II - critérios e normas para execução de orçamentos
de custo de construção, para fins de disposto no artigo
59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo
global de obra, para fins da alínea h, do art. 32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos
de edificação, para fins do disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma
das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido
nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de
aplicação do disposto no § 2º do art. 48.
§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido
e na fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos
especiais (subsolo, pilotis etc);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto),
tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos
materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores
e as inovações de conforto;
c) as áreas de construção.
§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela ABNT,
definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo
a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00
(dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de
Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar
a importância à ABNT, se necessário.
§ 3º No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á
a atualização periódica das normas previstas neste artigo,
mediante remuneração razoável.
Art. 54. Os sindicatos estaduais da indústria da
construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente,
até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção
a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais,
calculados com observância dos critérios e normas a que
se refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a
obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres
públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção
ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito. § 2º
Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor
usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em
cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados
dos da sua.
§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos
unitários a que se refere este artigo só poderão ser considerados
atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se
baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou
a um dos dois meses anteriores.
Seção
II - Da Construção por Empreitada
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja
feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço
fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção
será irreajustável, independentemente das variações que
sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas
causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado
no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente
previstas, em função da variação dos índices adotados, também
previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada,
a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da
obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo
as demais obrigações inerentes à sua função representativa
dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime
de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes
fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante
do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com
as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos
unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado
for inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos
de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.
Art. 56. Em tôda a publicidade ou propaganda escrita,
destinada a promover a venda de incorporação com construção
pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço,
serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal
do terreno e o preço da construção, com indicação expressa
da reajustabilidade.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos
os papéis utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos
semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados" dos jornais.
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada
a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no
que couber o disposto nos itens II, II, IV, (VETADO) e VI,
do art. 43.
Seção
III - Da Construção por Administração
Art. 58. Nas incorporações em que a construção for
contratada pelo regime de administração, também chamado
"a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários
ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas
as seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer
documentos referentes às transações ou aquisições para construção,
serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da
construção;
II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer
fim relacionado com a construção serão depositadas em contas
abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos
bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for
fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração,
será obrigatório constar do respectivo contrato o montante
do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância
dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53
e a data em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações,
este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada,
a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das
fundações, este montante não poderá ser inferior à última
revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato,
em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste
artigo.
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra
serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre
a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato
poderá estipular que, em função das necessidades da obra
sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao
total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das
prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações,
o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com
antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser
efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes
para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista
no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores,
dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes,
aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras
dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer
condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva
unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que
não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam
em desacordo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas
à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção
e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular
do condomínio.
Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita
destinada a promover a venda de incorporação com construção
pelo regime de administração em que conste preço, serão
discriminados explicitamente o preço da fração ideal de
terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da
construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação
do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado
a que se vincule o mesmo.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos
os papéis utilizados para a realização da incorporação,
tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos
semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados" dos jornais.
CAPÍTULO
IV - Das Infrações
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo
de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do
adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção,
quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas
posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação
com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na
rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na
falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à
respectiva fração ideal de terreno e à parte construída
adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma
não fixar o contrato.
§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10
dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta
ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar,
no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma
que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de
cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente
parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato
de construção.
§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso
efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a
construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas
no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo
estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito
o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total,
VETADO.
§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão
final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral
em condições de igualdade com terceiros, terá preferência
na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao
condomínio.
§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas
as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive
honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de
comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em
benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção
do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.
§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo,
a Comissão de Representantes ficará investida de mandato
irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do contrato
geral de construção da obra, com poderes necessários para,
em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações,
podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar
o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato
de construção e da quota de terreno e construção; outorgar
as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar
quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir
domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber
citação, propor e variar de ações; e também dos poderes
ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente
habilitado;
§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio
ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará
o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá
ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão
dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor
de idade.
§ 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência
Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste
caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver,
desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência
Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário,
consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos
existentes dando ciência ao fato à entidade credora.
§ 8º Independentemente das disposições deste artigo
e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá
o contrato de construção estabelecer a incidência de multas
e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições
sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.
§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações
pagas com atraso, seja corrigível em função da variação
do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho
Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder
aquisitivo da moeda nacional.
§ 10 O membro da Comissão de Representantes que incorrer
na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática
do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que
divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo
§ 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão
à multa em importância correspondente ao dobro do preço
pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva
Municipalidade.
Art. 65. É crime contra a economia popular promover
incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos
ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação
falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações
ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.
PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco
a cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no
País.
§ 1º lncorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais
bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora,
corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade,
prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao
público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de
unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do
condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção
das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais,
bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora,
corretora ou construtora que usar, ainda que a título de
empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou
haveres destinados a incorporação contratada por administração,
sem prévia autorização dos interessados.
§ 2º O julgamento destes crimes será de competência
de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da
Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular,
puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de
dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno,
sem previamente satisfazer às exigências constantes desta
Lei;
II - omitir o incorporador, em qualquer documento
de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37
e 38, desta Lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no
prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º
e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração
ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção
do condomínio;
IV - VETADO.
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação
a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de
30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem
justa causa.
PENA - Multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo
legal vigente no País.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a
incorporações, de que não participe o incorporador, responderão
solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor,
o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos
do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo
sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
CAPÍTULO
V - Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 67. Os contrato poderão consignar exclusivamente
às cláusulas, termo ou condições variáveis ou específicas.
§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não
precisarão figurar expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º Os contratos no entanto, consignarão obrigatoriamente
que as partes contratantes, adotem e se comprometam a cumprir
as cláusulas, termos e condições contratuais a que se refere
o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum
no respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive,
o número do livro e das folhas do competente registro.
§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos
instrumentos, será obrigatoriamente entregue cópia impressa
ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo
as cláusuIas, termos e condições referidas no § 1º deste
artigo.
§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os
devidos efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente,
o instrumento a que se refere o parágrafo anterior.
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito
aquisitivo, sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam
constituir ou mandar construir habitações isoladas para
aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço
a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências
constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído
nesta Lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável.
Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90
dias, regulamento sobre o registro no Registro de Imóveis
VETADO.
Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data
de sua publicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de
junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.
Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência
e 76º da República.
H. CASTELLO BRANCO
Milton Soares Campos
|
LEGISLAÇÃO