Art. 1° As edificações,
ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos
sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a
fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados,
no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá
cada unidade propriedade autônoma sujeita às limitações
desta Lei.
Parágrafo 1° Cada unidade será assinalada por designação
especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação
e discriminação.
Parágrafo 2° A cada unidade caberá, como parte inseparável,
uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob
forma decimal ou ordinária.
Art. 2° Cada unidade com saída para a via pública,
diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre
tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que
seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive
(Vetado) edifício-garagem, com ressalva das restrições que
se lhe imponham.
Parágrafo 1° O direito à guarda de veículos nas garagens
ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos
de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva,
com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas
por instrumentos contratuais adequados, e será vinculado
à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não
lhe ser atribuída fração ideal específica do terreno.
Parágrafo 2° O direito de que trata o parágrafo 1°
deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente
da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência
a pessoas estranhas ao condomínio.
Parágrafo 3° Nos edifícios-garagem, às vagas serão
atribuídas frações ideais de terrenos específicas.
Art. 3° O terreno em que se levantam a edificação
ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como
as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas
de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência
de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à
aquisição de unidades, ou ocupantes, constituirão condomínio
de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação
destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis
de utilização exclusiva por qualquer condômino (vetado).
Art. 4° A alienação de cada unidade, a transferência
de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição
de direitos reais sobre ela independerão do consentimento
dos condôminos (Vetado).
Parágrafo único. A alienação ou transferência de
direitos de que trata este artigo dependerá de prova de
quitação das obrigações do alienante para com o respectivo
condomínio.
Art. 5° O condomínio por meação de parede, soalhos
e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto
no Código Civil, no que lhe for aplicável.
Art. 6° Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á
pelas disposições de direito comum o condomínio por quota
ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7° O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á
por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória
no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização
de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem
como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída
a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 8° Quando, em terreno onde não houver edificação,
o proprietário, o promitente-comprador, o cessionário deste
ou o promitente-cessionário sobre ele desejar erigir mais
de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem
em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte
do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente
reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como
jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno
e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem
edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada
a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente
for reservada como de utilização exclusiva, correspondente
às unidades do edifício; e ainda a fração ideal do todo
do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada
uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno
que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito
sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem
em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades
entre si.
Capítulo
II - Da Convenção do Condomínio
Art. 9° Os proprietários promitentes-compradores,
cessionários ou promitentes-cessionários dos direitos pertinentes
à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem
construídas, em construção ou já construídas, elaborarão,
por escrito, a Convenção de Condomínio, e deverão, também,
por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar
o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
Parágrafo 1° Far-se-á o registro da Convenção no
Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais
alterações.
Parágrafo 2° Considera-se aprovada, e obrigatória
para os proprietários de unidades, promitentes-compradores,
cessionários e promitentes-cessionários, atuais e futuros,
como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas
de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3
(dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio.
Parágrafo 3° Além de outras normas aprovadas pelos
interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva,
e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições
dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o síndico, e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada
de suas funções;
h) o modo e o prazo de convocação das assembléias
gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) a forma de contribuição para constituição de fundo
de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;
m) a forma e o quorum para a aprovação do Regimento
Interno quando não incluídos na própria Convenção.
Parágrafo 4° No caso de conjunto de edificações,
a que se refere o art. 8°, a Convenção de Condomínio fixará
os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos
das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais
se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive
as edificadas.
Art. 10° É defeso a qualquer condômino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes e esquadrias externas com
tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto
da edificação;
III - destinar a unidade à utilização diversa da
finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa
ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns.
Parágrafo 1° O transgressor ficará sujeito ao pagamento
de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio,
além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da
prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial,
mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não
a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
Parágrafo 2° O proprietário ou titular de direito
à aquisição de unidade, poderá fazer obra que (Vetado) ou
modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade
dos condôminos.
Art. 11° Para efeitos tributários, cada unidade autônoma
será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo
condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos
impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma
dos respectivos lançamentos.
Capítulo
III - Das Despesas do Condomínio
Art. 12° Cada condômino concorrerá nas despesas do
condomínio, recolhendo, nos prazos previstos da Convenção,
a quota-parte que lhe couber em rateio.
Parágrafo 1° Salvo disposição em contrário da Convenção,
a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal
do terreno de cada unidade.
Parágrafo 2° Cabe ao síndico arrecadar as contribuições,
competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial
das quotas atrasadas.
Parágrafo 3° O condômino que não pagar a sua contribuição
no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório
de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será
atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação
dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho
Nacional de Economia, no caso de mora por período igual
ou superior a seis meses.
Parágrafo 4° As obras que interessarem à estrutura
integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao
serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de
todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição
de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia
geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou
outra pessoa, com aprovação da assembléia.
Parágrafo 5° A renúncia de qualquer condômino aos
seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo
de seus encargos.
Capítulo
IV - Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução
Obrigatória
Art. 13° Proceder-se-á ao seguro da edificação ou
do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente,
abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns,
contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no
todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias
do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo
será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados
da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o
condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 (um
doze avos) do imposto predial, cobrável executivamente pela
municipalidade.
Art. 14° Na ocorrência de sinistro total, ou que
destrua mais de 2/3 (dois terços) de uma edificação, seus
condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão
sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais,
por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma
das frações ideais do respectivo terreno.
Parágrafo 1° Rejeitada a proposta de reconstrução,
a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá,
pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará
a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo
do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
Parágrafo 2° Aprovada, a reconstrução será feita,
guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma
externa e a mesma disposição interna.
Parágrafo 3° Na hipótese do parágrafo anterior, a
minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação,
caso em que a maioria poderá adquirir as partes dissidentes,
mediante avaliação judicial, feita em vistoria.
Art. 15° Na hipótese de que trata o parágrafo 3°
do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas,
por sentença, as frações ideais da minoria.
Parágrafo 1° Como condição para o exercício da ação
prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá
e depositará, à disposição do juízo, as importâncias arbitradas
na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual
desempatador.
Parágrafo 2° Feito o depósito de que trata o parágrafo
anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação
à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas;
o oficial de Registro de Imóveis, nestes casos, fará constar
do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.
Parágrafo 3° Feito o depósito, será expedido o mandado
de citação, com prazo de dez dias para a contestação (vetado).
Parágrafo 4° Se não contestado, o juiz, imediatamente,
julgará o pedido.
Parágrafo 5° Se contestado o pedido, seguirá o processo
o rito ordinário.
Parágrafo 6° Se a sentença fixar valor superior ao
da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução
restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de
juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão
da eventual liminar, ou pagará o total devido, com juros
da mora a contar da citação.
Parágrafo 7° Transitada em julgado a sentença, servirá
ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la
no Registro de Imóveis.
Parágrafo 8° A maioria poderá pagar e cobrar da minoria,
em execução de sentença, encargos fiscais necessários à
adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.
Art. 16° Em caso de sinistro que destrua menos de
dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento
do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17° Os condôminos que representem, pelo menos
2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações
ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno
e coisas comuns, poderão decidir sobre a demolição e reconstrução
do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou
arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício
pela autoridade pública, em razão de sua insegurança e insalubridade.
Parágrafo 1° A minoria não fica obrigada a contribuir
para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir
as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,
aplicando-se o processo previsto no artigo 15.
Parágrafo 2° Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo,
das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie
seu valor unitário em relação ao valor global do terreno
onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo
de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades
isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta
por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por
sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria
na forma estabelecida no artigo 15 e seus parágrafos, desta
Lei.
Parágrafo 3° Decidida por maioria a alienação do
prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos
será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação
prevista no parágrafo 2° ou, a critério desses, a imóvel
localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área
útil de construção.
Art. 18° A aquisição parcial de uma edificação ou
de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação,
importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando
sujeito às disposições desta lei, bem assim às da Convenção
do Condomínio e do Regulamento Interno.
Capítulo
V - Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
Art. 19° Cada condômino tem o direito de usar e fruir,
com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas
conveniências e interesses, condicionados, umas e outros,
às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas
comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais
condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom
uso das mesmas partes por todos.
Parágrafo único. (Vetado).
Art. 20° Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer
título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e
destino da unidade.
Art. 21° A violação de qualquer dos deveres estipulados
na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria
Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade
civil ou criminal que, no caso, couber.
Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa
do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em
benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a
qualquer condômino.
Capítulo
VI - Da Administração do Condomínio
Art. 22° Será eleito, na forma prevista pela Convenção,
um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder
de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo 1° Compete ao síndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomínio,
em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos
interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas
por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação
ou do conjunto das edificações, no que respeita à sua vigilância,
moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam
a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a
Convenção ou no Regimento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção
ou no Regimento Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento
Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações
da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos,
para eventuais necessidades de verificação contábil, toda
a documentação relativa ao condomínio.
Parágrafo 2° As funções administrativas podem ser
delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua
inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia
geral dos condôminos.
Parágrafo 3° A Convenção poderá estipular que dos
atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada
pelo interessado.
Parágrafo 4° Ao síndico, que poderá ser condômino
ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será
fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger,
salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
Parágrafo 5° O síndico poderá ser destituído, pela
forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no
silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos,
presentes, em assembléia geral especialmente convocada.
Parágrafo 6° A Convenção poderá prever a eleição
de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes
o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a
reeleição.
Art. 23° Será eleito, na forma prevista na Convenção,
um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos,
com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida
a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão
consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos
problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção
definir suas atribuições específicas.
Capítulo
VII - Da Assembléia Geral
Art. 24° Haverá, anualmente, uma assembléia geral
ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma
prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias
inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes,
as verbas para as despesas do condomínio, compreendendo
as de conservação da edificação ou conjunto de edificações,
manutenção de seus serviços e correlatas.
Parágrafo 1° As decisões da assembléia, tomadas,
em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam
todos os condôminos.
Parágrafo 2° O síndico, nos oito dias subseqüentes
à assembléia, comunicará aos condôminos o que estiver sido
deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária,
o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na
forma que a Convenção previr.
Parágrafo 3° Nas assembléias gerais, os votos serão
proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns,
pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa
da Convenção.
Parágrafo 4° Nas decisões da Assembléia que envolvam
despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar,
caso o condômino-locador a ela não compareça.
Art. 25° Ressalvado o disposto no parágrafo 3° do
art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias,
convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem
um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem
os interesses gerais.
Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção,
esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária,
pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total
das frações ideais.
Art. 26° (vetado)
Art. 27° Se a Assembléia não se reunir para exercer
qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido
de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento
dos interessados.
|
LEGISLAÇÃO